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    2. 關于公開征求《杭州市全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見 (征求意見稿)》意見的公告
      時間:2021-08-26?09:00??????來源:杭州市人民政府門戶網站??????瀏覽次數:


      為改善我市城鎮老舊小區居住品質,提升小區服務水平和基層治理水平,打造更多宜居小區,推動城市住宅有機更新,我委起草了《杭州市全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見(征求意見稿)》,現進一步聽取社會各界的意見和建議。如有修改意見或建議,請于2021年9月25日前通過電子郵箱、信函等形式反饋至杭州市城鄉建設委員會。

      聯系人:馮毅超 ;聯系電話:87172973

        : 0571-87150501

      電子郵箱: czcgzc@126.com

      通訊地址:杭州市中河中路275號2-401室,郵編310006

       

      附件:

      1、杭州市全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見(征求意見稿)

      2、杭州市全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》起草說明

       

                       杭州市城鄉建設委員會

                        2021年826

      附件1:

      杭州市全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見 (征求意見稿)

       

       

      為高質量推進我市城鎮老舊小區改造工作,根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號)和《浙江省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》(浙政辦發〔2020〕62號)等文件精神,結合我市實際,提出如下實施意見:

      一、總體要求

      (一)指導思想。深入貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想,圍繞“數智杭州、宜居天堂”目標,堅持以人民為中心,融合未來社區建設理念,發揮數字化優勢,改善城鎮老舊小區居住品質,提升小區服務水平和基層治理水平,推動城市住宅有機更新,打造“六有”(有完善設施、有整潔環境、有配套服務、有長效管理、有特色文化、有和諧關系)宜居小區,補齊老舊小區在杭州打造浙江高質量發展建設共同富裕示范區城市范例上的短板。

      (二)基本原則。

      ——堅持居民主體,政府統籌。發揮居民主體作用,強化居民的“主人翁”意識,變“要我改”為“我要改”。堅持市級統籌、區級負責、街道實施的責任分工,按照“綜合改一次”理念,把多項改造內容一次性實施到位。引導社會力量參與建設、管理和運營。

      ——堅持科學規劃、因地制宜。堅持去房地產化,結合城市規劃和老舊小區現狀,科學編制全市老舊小區改造專項規劃,以綜合整治為主、拆改結合為輔的原則,因地制宜確定改造模式。科學確定改造目標,既盡力而為又量力而行,合理制定改造方案,建設宜居社區。

      ——堅持資源整合、補齊功能。堅持以群眾需求為核心,按照“保基礎、促提升、拓空間、增設施”要求,保障小區居住安全、人居環境改善、配套服務提升,彌補社區配套用房短板,注重連片謀劃公共配套服務設施布局,共享區域內的公共空間和配套服務,構建“5分鐘”“10分鐘”“15分鐘”生活圈。

      ——堅持規范實施、優化治理。規范城鎮老舊小區改造項目全過程管理,加強質量安全和文明施工,及時開展項目績效評價和項目決算審計。健全基層黨組織領導、多方參與的長效管理機制,引導專業物業全覆蓋,結合數字化改造,完善社區服務功能,提升社區基層治理能力。

      (三)工作目標。“十四五”期間,開工改造城鎮老舊小區不少于900個,基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務,形成城鎮老舊小區改造持續推進機制。其中2021年,完成改造城鎮老舊小區不少于200個,試點推動拆改結合模式;到2022年,全面完成《杭州市老舊小區綜合改造提升四年行動計劃(2019-2022年)》確定的目標任務,基本形成我市城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。

      二、明確改造任務

      (一)明確改造對象范圍。

      城鎮老舊小區是指城市、縣城和建制鎮建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全的住宅小區(含單棟住宅樓),不包括以自建住房為主的區域和城中村。重點改造2000年底前建成、近5年未實施綜合改造且未納入今后5年規劃征遷改造范圍的住宅小區。2000年底后建成,但小區基礎設施和功能明顯不足、物業管理不完善、居民改造意愿強烈的保障性安居工程小區可納入改造范圍。已納入棚戶區改造計劃的,不得列入城鎮老舊小區改造計劃。

      (二)合理確定改造模式。結合我市實際和群眾需求,城鎮老舊小區改造分為綜合整治和拆改結合兩種類型。

      1.綜合整治類。適用于房屋結構性能滿足安全使用要求的城鎮老舊小區,按照《杭州市老舊小區綜合改造提升技術導則》要求,實施“基礎設施、居住環境、服務功能、小區特色、長效管理”等五方面的改造,重點滿足居民基本生活需求和生活便利需要,豐富社區服務供給。

      2.拆改結合類。適用于房屋結構安全存在較大隱患、使用功能不齊全、適修性較差的城鎮老舊小區,主要包括以下三種:房屋質量總體較差,且部分依法鑒定為C級、D級危險房屋的;以無獨立廚房、衛生間等的非成套住宅(含筒子樓)為主的;存在地質災害等其他安全隱患的。實施拆改結合改造,可對部分或全部房屋進行拆除重建,并配套建設面向社區(片區)的養老、托育、停車等方面的公共服務設施,提升小區環境和品質。

      (三)科學制定改造計劃。

      區(縣、市)政府要進一步摸清城鎮老舊小區底數、建立項目儲備庫。綜合考慮房屋安全狀況、小區區位、群眾意愿,切實評估財政承受能力,合理確定改造類型,科學編制年度實施計劃。優先對存在C級、D級危險房屋的老舊小區和居民改造意愿強、參與積極性高的老舊小區(包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區)實施改造。涉及老舊小區改造的各類設施增設或改造計劃應與老舊小區改造規劃和計劃有效對接,同步實施。國有企事業單位、軍隊所屬老舊小區按屬地原則納入地方改造規劃和計劃統一組織實施。

      (四)積極建設未來社區。

      綜合整治項目,鼓勵采取片區聯動改造,統籌城鎮老舊小區改造與周邊高度關聯的城市更新項目,共享基礎設施和公共服務設施,充分融入未來社區理念;拆改結合項目原則上應以建設未來社區為目標,相對成片連片規劃,可按照規劃一次實施到位,也可分步實施。

      三、建立健全組織實施要求

      (一)堅持黨建引領,構建各方共建機制。充分發揮社區黨組織在協商、監督、評議等方面的作用,打造我市城鎮老舊小區改造“紅色品牌”,完善基層治理體系,搭建溝通議事平臺,統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造。

      (二)堅持自下而上,建立項目生成機制。申報列入年度改造計劃的項目,在符合規劃的前提下,對擬實施綜合整治的項目,需按照《中華人民共和國民法典》規定,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,且經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意后方可申請改造,業主對改造方案(內容)的認可率達三分之二后可納入改造計劃;對擬實施拆改結合的項目,需四分之三以上的業主有改造意愿方可啟動謀劃改造方案,且需全體業主簽約同意,方可實質性啟動房屋騰空拆除和項目建設。

      按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則,區(縣、市)政府應結合居民意愿,提前謀劃下一年度的改造計劃,于每年10月底前報市建委,由市建委、市發改委、市財政局聯審后報市政府審批。

      (三)堅持統籌協調,健全項目推進機制。構建市級保障、部門協同、轄區負責的條塊協作機制,養老、文化、教育、衛生、托育、體育、郵政快遞、社會治安、消防等涉及城鎮老舊小區的各類設施增設,以及電力、通信、供水、排水、供氣、供熱等專業經營單位的改造計劃,應主動與城鎮老舊小區改造規劃和計劃有效對接,同步推進實施。

      區(縣、市)政府明確項目實施主體,由實施主體牽頭編制改造方案,優先推行工程總承包(EPC)、工程建設全過程咨詢管理等模式,鼓勵通過代建制形式引入社會企業參與改造。積極推動設計師、工程師進社區,輔導居民有效參與改造。鼓勵選用經濟適用、綠色環保的技術、工藝、材料和產品。改造項目涉及歷史文化街區、歷史建筑的,應嚴格落實相關保護修繕要求。落實施工安全、環境保護和工程質量責任,組織做好工程驗收移交,杜絕安全隱患。結合改造同步開展綠色社區建設。

      (四)強化基層治理,完善長效管理機制。以實現“一次改造、長久保持”為目標,要求改造項目在確定改造方案時應同步協商制定長效管理機制。發揮小區關聯單位和社會力量的作用,完善社(小)區公約、章程。推動小區實施專業物業管理,鼓勵探索“金牌管家”等物業連片管理模式。建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金的補繳、使用和續籌機制。建立小區內多部門聯合執法機制,加強城鎮老舊小區日常監管。

      四、建立改造資金合理共擔機制

      (一)落實居民出資責任。按照誰受益、誰出資原則,積極推動居民出資參與改造。實施綜合整治的,居民可通過直接出資、使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、申請使用住房公積金、讓渡小區公共收益、投工投勞等方式,合理落實居民出資責任。實施拆改結合的,居民所承擔的改造費用可提取住房公積金,可申請公積金和商業貸款。

      (二)加大財政資金支持。

      1.爭取上級資金。綜合整治改造項目要積極爭取國家、浙江省城鎮老舊小區改造相關支持政策,做到符合條件的項目應報盡報。拆改結合改造項目不納入中央城鎮老舊小區改造有關財政資金支持范圍。符合條件的各類改造項目,積極申請發行地方政府專項債券。

      2.市級財政補助。對2000年底前建成的老舊小區實施改造的,市級財政給予補助。其中,對上城區、拱墅區、西湖區、西湖區風景名勝區補助50%,對濱江區、富陽區、臨安區,錢塘區補助20%,其他區、縣(市)補助10%。補助資金基數按核定的竣工財務決算數為準(不包括加裝電梯和二次供水等投入),高于400元/平方米的按400元/平方米核定,低于400元/平方米的按實核定。對列入省、市未來社區創建清單且通過驗收的老舊小區改造項目,再給予一定資金獎補。

      2000年底后建成的保障性安居工程小區,實施綜合整治改造的,按照“誰家孩子、誰家抱”的原則,由原責任主體承擔改造費用。

      圍繞“六有”的目標,市級財政每年對改造成效明顯的區(縣、市)政府給予一定績效考核獎勵,獎勵資金按照不高于當年度省級補助資金50%的額度安排。

      3.屬地資金保障。區(縣、市)政府要及時落實本級城鎮老舊小區改造財政補助資金。統籌涉及住宅小區的各類財政資金用于城鎮老舊小區改造,對相關資金開展全過程預算績效管理,提高資金使用效率。

      (三)加強金融服務支持。支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式,運用公司信用類債券、項目收益實施票據等進行債券融資,但不得承擔政府融資職能,杜絕新增地方政府隱性債務。金融機構依法合規加大產品和服務創新力度,實施城鎮老舊小區改造的企業和項目通過項目整合、設計施工一體化、片區化改造等方式,擴大項目規模,積極爭取信貸支持。

      (四)吸引社會力量參與。城鎮老舊小區內的公房產權單位應出資參與改造。鼓勵原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持。實施拆改結合改造的,鼓勵原產權單位在改造費用20%額度內出資補助。引導專業經營單位履行社會責任,出資參與小區改造中相關管線設施設備的改造提升,改造后專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專業運營單位,由其負責后期維護管理。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式,吸引各類專業機構投資參與改造設施的設計、改造、運營。支持規范各類企業以政府和社會資本合作模式參與改造。支持以“平臺+創業單元”方式發展養老、托育、家政等社區服務新業態。

      五、完善配套政策

      (一)編制老舊小區改造規劃。

      區(縣、市)政府要按照全市國土空間總體規劃和區域控制性詳細規劃等要求,每五年編制轄區老舊小區改造專項規劃,劃定住宅小區改造單元,確定小區改造的總體目標,明確改造模式、指標管控、基礎設施和公共服務設施建設等要求。實施拆改結合改造的項目,原則上可經論證后按地塊允許的建設容量調整控規,新增指標在滿足居民房屋置換后,優先用于增加配套設施空間。

      區(縣、市)政府需在2021年底前啟動老舊小區專項規劃編制工作,經市級相關部門審查后,報市政府批準,作為城鎮老舊小區改造計劃制定的重要依據。

      (二)明確項目審批政策。老舊小區改造項目應按照基本建設程序審批,并結合工程項目審批制度改革要求優化審批手續,相關審批事項應納入浙江政務服務網投資項目在線審批監管平臺。

      實施拆改結合改造的項目,在項目立項、規劃選址、建設用地審批、建設工程規劃許可、建設工程施工許可、竣工驗收備案等各環節,推行容缺受理、告知承諾制。

      實施綜合整治改造的項目,應進一步精簡審批事項和環節。由區(縣、市)政府委托建設部門牽頭組織有關部門聯合審查改造方案,認可后由相關部門辦理立項、工程概(預)算審核、初步設計審批、建設工程規劃許可、建設工程施工許可、質量安全監督等手續。其中,用地手續方面,不涉及土地權屬變化的項目,可用已有用地手續等材料作為土地證明文件,無需再辦理用地手續。規劃及施工許可方面,建設工程規劃許可證由規劃自然資源部門出具規劃審查意見書代替,施工許可證和質量安全監督手續合并辦理。不涉及建筑主體結構變動的低風險項目,實行項目建設單位告知承諾制,可不進行施工圖審查。項目完工后,由項目建設單位召集相關部門、參建單位、居民代表等聯合驗收,工程相關資料及時報建設部門辦理歸檔手續,并根據改造項目特性,按實際形成的文件歸檔。

      (三)明確拆改結合政策。拆改結合項目要嚴格落實“去房地產化”要求,由屬地政府指定的街道或國有平臺組織實施。業主原則上在原地按照套內面積持平進行房屋置換,承擔新房建筑面積的建安價成本。在符合規劃條件和戶型匹配的前提下,業主可按新房市場評估價適當擴面。對少數確有客觀困難的業主家庭可選擇異地置換或貨幣置換。實施主體可給予業主適當拆改補助。滿足居民房屋置換后多余的住宅房源,由區(縣、市)政府統籌安排,可作為轄區拆遷安置房、公共租賃房或共有產權房等住房保障,可折抵區(縣、市)政府相關住房的配建指標。

      (四)落實稅費減免政策。實施綜合整治改造,專業經營單位參與老舊小區改造的,對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用,可作為該設施設備的計稅基礎,按規定計提折舊并在企業所得稅前扣除;所發生的維護管理費用,可按規定計入企業當期費用稅前扣除。為完成老舊小區改造的社區提供養老、托育、家政等服務的機構,提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅,并減按90%計入所得稅收入總額;用于提供社區養老、托育、公共醫療服務、家政服務的房產、土地,可按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。實施拆改結合改造的,免收(征)城市基礎設施配套費、不動產登記費等行政事業性收費和政府性基金,涉及的經營服務性收費一律減半收費,涉及的水電、燃氣等管線鋪設、表箱拆裝移位等工程按成本價一次性收費。

      (五)優化存量資源利用。實施綜合整治改造的項目,鼓勵實行“片區化”改造,整合利用小區及周邊空地、荒地、閑置用房屋等存量資源,為各類配套設施和公共服務設施建設騰挪出空間和資源。鼓勵結合綜合整治改造項目統籌存量資源,因地制宜建設鄰里中心等社區服務綜合體,推行“居民客廳模式,為居民提供一站式、敞開化、零距離服務。鼓勵行政事業單位、國有企業將存量房屋用于老舊小區配套服務,相關職能部門加大對提供單位在資產管理、房產管理、審批手續和考核指標核減等方面的支持。涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的,可在宗地使用年期內暫不辦理變更用地和土地使用性質的手續,在滿足相關規范、確保結構和消防安全的前提下,可適當增加配套設施用房的建筑規模。增設服務設施需要辦理不動產登記的,不動產登記機構應依法積極予以辦理。對利用小區內空地、荒地、綠地和拆除違法建筑騰空土地等加裝電梯和建設各類公共服務設施的,可不增收土地價款。

      (六)享受未來社區政策。列入省、市未來社區創建清單的項目,可按規定享受省、市未來社區建設相關支持政策。

      六、加強組織保障

      (一)加強組織領導。成立全市城鎮老舊小區改造工作領導小組,由市政府分管領導擔任組長,市級相關單位和各區(縣、市)政府負責人為成員,負責統籌、協調、督查考核等工作,確保改造工作有序推進。領導小組下設辦公室(設在市建委)。各區(縣、市)政府成立相應工作機構。

      (二)明確職責分工。

      1.市建委:負責領導小組辦公室的日常事務,牽頭負責城鎮老舊小區改造統籌協調、政策擬定、計劃編制、督促推進、績效考核等工作;指導做好施工許可審批和質量監督。

      2.區(縣、市)政府:全面負責轄區城鎮老舊小區改造工作,制定轄區老舊小區改造規劃計劃并組織實施,落實資金保障,及時向領導小組辦公室報送工作情況。

      3.市發改委:指導做好城鎮老舊小區改造項目的立項審批;參與年度改造計劃編制;爭取中央預算內投資補助資金。

      4.市財政局:負責落實城鎮老舊小區改造市級財政資金;參與年度改造計劃編制;協助爭取上級補助資金。

      5.市規劃與自然資源局:指導各地做好編制城鎮老舊小區改造專項規劃;指導做好城鎮老舊小區改造項目的規劃調整、用地審批和辦證等。

      6.市教育局、市公安局、市民政局、市住保房管局、市文化廣電旅游局、市衛生健康委員會、市消防救援支隊、市體育局、市城管局、市殘聯等部門:按照部門職責,負責做好養老、教育、消防、安防、文化、體育、危舊房治理、加裝電梯、物業管理、衛生、無障礙設施、垃圾分類等專項工作,力爭與城鎮老舊小區改造同步設計、同步推進。

      7.市委宣傳部、市考評辦、市信訪局、市審計局、市生態環境局、市園文局、市審改辦、市國資委、市地方金融監管局、市稅務局、市機關事務管理局、市住房公積金中心等部門:根據部門職責,做好支持和配合工作。

      8.供電、水務、燃氣、電信、移動、聯通、華數、郵政等企業:支持和配合做好水、電、氣、通信、郵政設施(信報箱)等改造工作。

      (三)健全推進機制。將城鎮老舊小區改造工作列入民生福祉行動納入全市綜合考評,完善工作例會等制度,邀請社會各界參與監督和檢查,定期開展績效評價。發揮各類新聞媒體作用,加大宣傳力度,強化居民主體意識,營造良好的輿論氛圍。結合數字化改革,充分利用現代信息技術,提升管理和服務水平。


      附件2:

       

      《杭州市關于全面推進城鎮老舊小區改造

      工作的實施意見》的起草說明

       

       

      為改善我市城鎮老舊小區居住品質,提升小區服務水平和基層治理水平,打造更多宜居小區,推動城市住宅有機更新,杭州市城鄉建設委員會起草了《杭州市全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見(征求意見稿)》,現將具體情況說明如下:

      一、起草背景

      黨中央、國務院高度重視城鎮老舊小區改造工作,將其作為滿足人民群眾對美好生活需要的民生工程。2020年7月,國務院辦公廳出臺《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號),明確了老舊小區改造的總體要求和改造任務,并對實施機制、資金共擔、配套政策、組織保障等方面提出了要求。2020年12月,浙江省政府辦公廳出臺《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見(浙政辦發〔2020〕62號)》,在貫徹國辦文件的基礎上,新增提出老舊小區改造拆改結合的模式。

      2019年以來,杭州市委、市政府全面貫徹黨中央、國務院和省委、省政府有關決策部署,連續兩年將老舊小區改造列入民生實事項目重點推進,并在2019年出臺《杭州市老舊小區綜合改造提升工作實施方案》(杭政辦函2019〕72號),明確了改造標準、計劃、資金支持等方面,有力支撐了全市老舊小區改造工作的推進。但是從實際工作開展來看,需進一步制定出臺市級層面的規范性文件,全面貫徹落實國務院辦公廳和省政府辦公廳相關文件精神,并結合近三年杭州市推進舊改過程中的實際經驗和存在問題,進一步明確和優化改造范圍和對象、區域規劃、審批流程規范、資金保障、未來社區建設等方面。

      前期,市建委多次對接各區、縣(市)和市級相關部門,細化上級文件精神、吸納兄弟城市經驗做法,結合實際,起草了《杭州市關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》(以下簡稱《實施意見》),明確了全市老舊小區綜合改造提升工作的實施計劃、保障措施和政策建議等,以更好地指導改造工作的推進。

      二、起草依據

      《實施意見》主要依據國務院辦公廳《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號)、《住房和城鄉建設部辦公廳等關于做好2021年城鎮老舊小區改造工作的通知》(建城函〔2021〕28號)、《浙江省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》(浙政辦發〔2020〕62號)等文件的規定,并結合我市實際制定。

      三、主要內容

      《實施意見》共二十四條,包括總體要求、明確改造任務、建立健全組織實施要求、建立改造資金合理共擔機制、完善配套政策、加強組織保障共六章內容組成。總體要求部分共三條,主要明確指導思想、基本原則、工作目標等內容;明確改造任務部分共四條,主要明確改造對象范圍、改造模式、改造計劃、未來社區創建等內容;建立健全組織實施要求部分共四條,主要明確各方共建、項目生成、項目推進、長效管理等內容;建立改造資金合理共擔機制部分共四條,主要明確居民出資責任、財政資金支持、金融服務支持、社會力量參與等內容;完善配套政策部分共六條,主要明確改造規劃、審批政策、拆改結合政策、稅費減免、存量資源利用、未來社區政策等內容;加強組織保障部分共三條,主要明確組織領導、職責分工、推進機制等內容。

      (一)關于指導思想

      《實施意見》要求在城鎮老舊小區改造中堅持以人民為中心,融合未來社區建設理念,發揮數字化優勢,改善城鎮老舊小區居住品質,提升小區服務水平和基層治理水平,推動城市住宅有機更新。

      (二)關于基本原則

      堅持居民主體,政府統籌。堅持市級統籌、區級負責、街道實施的責任分工,發揮居民主體作用,引導社會力量參與建設、管理和運營。堅持科學規劃、因地制宜。堅持去房地產化、科學編制老舊小區更新專項規劃,以綜合整治為主、拆改結合為輔的原則,因地制宜確定改造方式。堅持資源整合、補齊功能。以群眾需求為核心,聯片謀劃公共配套服務設施布局,共享區域內的公共空間和配套服務,確保居住安全、改善人居環境、提升配套服務。堅持規范實施、優化治理。規范城鎮老舊小區改造項目全過程管理。健全基層黨組織領導、多方參與的長效管理機制,提升社區基層治理能力。

      (二)關于改造工作目標。

      十四五”期間,開工改造城鎮老舊小區不少于900個,形成我市城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。

      (三)關于改造對象范圍

      明確改造對象包括城市、縣城和建制鎮建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全的住宅小區(含單棟住宅樓),不包括以自建住房為主的區域和城中村。

      (四)關于改造模式

      分為綜合整治和拆改結合兩種類型。以綜合整治為主,對部分房屋結構安全存在較大隱患、使用功能不齊全、適修性較差的老舊小區,可采取拆改結合模式,對部分或全部房屋進行拆除重建,并配套建設面向社區(片區)的養老、托育、停車等方面的公共服務設施。

      (五)關于改造計劃

      要綜合考慮房屋安全狀況、小區區位、群眾意愿,切實評估財政承受能力,合理確定改造類型,科學編制年度實施計劃。涉及老舊小區改造的各類設施增設或改造計劃應與老舊小區改造規劃和計劃有效對接,同步實施。

      關于未來社區建設

      綜合整治項目,鼓勵采取片區聯動改造,充分融入未來社區理念;拆改結合項目原則上應以建設未來社區為目標,相對成片連片規劃。

      關于組織實施

      充分發揮社區黨組織在協商、監督、評議等方面的作用,統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造。實施綜合整治的項目,需按照《中華人民共和國民法典》規定,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,且經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意后方可啟動改造,業主對改造方案(內容)的認可率必須達三分之二通過后,項目方可納入改造計劃;實施拆改結合的項目,需四分之三以上的業主有改造意愿方可啟動謀劃改造方案,且全體業主簽約同意,方可實質性啟動房屋騰空拆除和項目建設。構建市級保障、部門協同、轄區負責的條塊協作機制,各類設施增設及專業經營單位的改造計劃,應與城鎮老舊小區改造規劃和計劃同步推進實施。改造項目在確定改造方案時應同步協商制定長效管理機制,完善社(小)區公約、章程,推動小區實施專業物業管理,建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金的補繳、使用和續籌機制,建立小區內多部門聯合執法機制,加強城鎮老舊小區日常監管。

      關于改造資金

      實施綜合整治的,可通過直接出資等方式合理落實居民出資責任。實施拆改結合的,業主所承擔的改造費用可申請使用住房公積金、辦理公積金和商業貸款落實。對2000年底前建成的老舊小區實施改造的,市級財政給予補助。2000年底后建成的保障性安居工程小區,實施綜合整治改造的,按照“誰家孩子、誰家抱”的原則,由原責任主體承擔改造費用。區(縣、市)政府要及時落實本級城鎮老舊小區改造財政補助資金,并對相關資金開展全過程預算績效管理。支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式進行債券融資,不得承擔政府融資職能。金融機構加大產品和服務創新力度、依法合規対實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。城鎮老舊小區內的公房產權單位應出資參與改造。引導專業經營單位履行社會責任,出資參與小區改造中相關管線設施設備的改造提升,并負責后期維護管理。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式,吸引各類專業機構投資參與改造設施的設計、改造、運營。支持規范各類企業以政府和社會資本合作模式參與改造。支持以“平臺+創業單元”方式發展養老、托育、家政等社區服務新業態。

      關于專項規劃

      區(縣、市)政府要按照全市國土空間總體規劃和區域控制性詳細規劃等要求,每五年編制轄區老舊小區改造專項規劃,明確改造模式、指標管控、基礎設施和公共服務設施建設等要求。

      (十)關于項目審批

      改造項目應按照基本建設程序審批,并結合工程項目審批制度改革要求優化審批手續。實施綜合整治改造的項目,應進一步精簡審批事項和環節,由區(縣、市)政府委托建設部門牽頭組織有關部門聯合審查改造方案。認可后由相關部門直接辦理手續。實施拆改結合改造的項目,推行容缺受理、告知承諾制。

      (十一)關于拆改政策

      拆改結合項目要嚴格落實“去房地產化”要求。業主原則上原地房屋置換,承擔建安價成本,在符合規劃條件和戶型匹配的前提下,業主可按新房市場評估價適當擴面。滿足居民房屋置換后多余的住宅房源,可作為轄區回遷安置房、公共租賃房或共有產權房等住房保障。

      (十二)關于稅費減免

      對實施綜合整治改造的專業經營單位、完成老舊小區改造的社區提供養老、托育、家政等服務的機構、用于提供社區養老、托育、公共醫療服務、家政服務的房產、土地提供相關稅費減免。對實施拆改結合改造項目免征相關稅費,經營服務性收費一律減半收費,涉及的水電、燃氣等管線鋪設、表箱拆裝移位等工程按成本價一次性收費。

      (十三)關于存量資源利用

      鼓勵實施綜合整治改造的項目整合利用小區及周邊空地、荒地、閑置用房屋等存量資源,為各類配套設施和公共服務設施建設騰挪出空間和資源。鼓勵行政事業單位、國有企業將存量房屋用于老舊小區配套服務。涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的,可在宗地使用年期內暫不辦理變更用地和土地使用性質的手續。增設服務設施需要辦理不動產登記的,不動產登記機構應依法積極予以辦理。對利用小區內空地、荒地、綠地和拆除違法建筑騰空土地等加裝電梯和建設各類公共服務設施的,可不增收土地價款。

      (十四)關于組織保障

      成立全市城鎮老舊小區改造工作領導小組,下設辦公室在市建委。各地成立相應工作機構。明確了領導小組辦公室、各區、縣(市)政府、相關市直部門的職責分工。建立工作例會、績效評價、輿論宣傳等機制。


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